En primer lugar, una comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica y así lo viene considerando tanto nuestra normativa como la jurisprudencia, aunque sea sujeto obligado en materia tributaria. En la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no aparece reflejada la personalidad jurídica y por tanto, son los propietarios, junto con su Presidente, los que ejercerán las acciones que estimen pertinentes en nombre de la comunidad. La Dirección del Notariado en varias Resoluciones, como la de 3 de Marzo de 2008, señala que “hay determinados aspectos cuyo lenguaje recuerda al de las personas jurídicas. Así, hay “órganos de gobierno” (art. 13.1 LPH), el Presidente es el representante legal de la Comunidad (art. 13.3 LPH), la Comunidad responderá de sus deudas (art. 22 LPH), hay créditos a favor de la Comunidad [art. 9.1 e) LPH], le corresponde la titularidad del fondo de reserva [art. 9.1 f) LPH]; además, nos encontramos con habituales situaciones en las que la Comunidad tiene empleados (conserjes), abona nóminas, paga la Seguridad Social por ellos, practica retenciones fiscales a los mismos, arrienda partes comunes y repercute IVA (p. ej. cartel publicitario en azotea).
Por lo que es necesario desarrollar qué obligaciones tributarias tiene una comunidad de propietarios y la novedad del modelo 347. Entre las obligaciones tributarias se encuentra el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto de Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de las Rentas de las Personas Físicas (IRPF).
El IBI es un tributo municipal que grava el valor de los bienes inmuebles. A cada finca registral se le asigna una referencia catastral y su correspondiente recibo que será pagado por la Comunidad de Propietarios, que repercute la cantidad correspondiente a cada propietario.
Respecto al IVA la Comunidad de Propietarios está obligada a aplicar el IVA en los recibos de luz, mantenimiento de ascensor, limpieza y contratación de servicios profesionales.
En concreto, en el alquiler de zonas comunes como la azotea para la instalación de telefonía móvil o para la colocación de publicidad debe ingresar el IVA trimestralmente (modelo 303) en Hacienda y una declaración anual (modelo 390), resumen de las cuatro anteriores. Asimismo, la Comunidad de Propietarios puede deducirse las cuotas de IVA soportado en su declaración, siempre y cuando el servicio tenga relación con la actividad que realice la Comunidad de Propietarios.
Las Comunidades no pueden comprar una plaza de garaje ni comprar un bien inmueble aunque sí pueden ser titulares de una cuenta bancaria. Por otra parte, están exentas de IVA las viviendas que sean propiedad de la comunidad como la casa portería, que sean alquiladas a particulares como uso de vivienda habitual.
Como nueva obligación tributaria se recoge en el Real Decreto 828/2013, publicado el 26 de octubre de 2013, que las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal deberán presentar la declaración de operaciones con terceras personas que durante el año superen los 3.005,06 euros mediante el modelo 347. El modelo ha de ser presentado durante el mes de febrero de 2015 y se completará con los datos contables de 2014. Las Comunidades no tendrán la obligación de declarar las siguientes operaciones:
- suministros de energía eléctrica y combustibles de cualquier tipo con destino a su uso y consumo comunitario.
- suministro de agua con destino a su uso y consumo comunitario.
- las derivadas de seguros que tengan por objeto el aseguramiento de bienes y derechos relacionados con zonas y elementos comunes.
En relación con el IRPF si la Comunidad de Propietarios tiene contratados empleados (conserje, personal de mantenimiento, socorrista, jardinero) estará obligada a practicar la correspondi
ente retención, y a ingresarla en la Hacienda Pública, en concepto de pago a cuenta del IRPF de esos trabajadores. Las retenciones que se practiquen por la Comunidad de Propietarios deben declararse e ingresarse en la Hacienda Pública de forma trimestral (Modelo 111) y, además, debe realizarse el oportuno resumen anual sobre retenciones e ingresos a cuenta del ejercicio (Modelo 190).
De igual forma, si la Comunidad contrata los servicios de profesionales independientes (Administrador, abogado, arquitecto) también deberá practicar la oportuna retención en el importe de la factura a abonar a estos profesionales por sus servicios. Así lo ha confirmado la Dirección General de Tributos en la Consulta Vinculante de 10 de Enero de 2014, que señala que entre los obligados a retener o a ingresar a cuenta se incluye a las comunidades de propietarios, y entre las rentas sujetas a retención se encuentran los rendimientos de actividades profesionales.
Finalmente, y en los casos en que la Comunidad lleve a cabo el arrendamiento de espacios comunes además de cumplir con las obligaciones fiscales relacionadas con el IVA anteriormente comentadas, tendrá que informar a Hacienda de las rentas derivadas del arrendamiento como ingresos en el IRPF, mediante el modelo 184 de acuerdo con la cuota de participación de cada propietario en la Comunidad.
Desde Mediter Jurídico aconsejamos a las Comunidades de Propietarios que pregunten a sus Administradores de Fincas los pasos a seguir en el cumplimiento de las obligaciones ante la Agencia Tributaria.
José Alberto Rueda Olmo
Abogado/Consultor TIC
Dpto. Jurídico
Mediter Jurídico
juridico@mediterjuridico.es
