Resulta de gran interés, y no por ello de menor complejidad, la responsabilidad del promotor por la existencia de vicios o defectos en la construcción de un edificio, complejidad que se acentúa si intentamos recopilar toda la normativa reguladora de la responsabilidad de esta figura, y ello sin olvidar la doctrina y jurisprudencia que vienen a incidir en la misma.
De antemano, y a lo que nuestro interés respecta, como Consultora jurídica que trabaja y colabora con Administradores de Fincas y Comunidades de Propietarios, por “promotor” debemos entender, según el concepto recogido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), “cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.
Por ello, bajo su amplio concepto debemos entender incluidas figuras análogas tales como administradores de cooperativas o comunidades de propietarios y mandatarios siempre que gocen de una intervención decisoria, no solo de organización y mediación. Pero, en el ámbito de los daños materiales que pueden surgir en un edificio y en sus inmuebles…
¿Hasta dónde alcanza la responsabilidad de la figura del promotor en los defectos y/o vicios en la edificación?
En primer lugar, las reclamaciones contra los promotores pueden venir amparadas tanto en la ya mencionada LOE como en los distintos regímenes incluidos en el Código Civil, tales como la responsabilidad de su artículo 1591, el régimen de saneamiento por vicios ocultos, el incumplimiento contractual y la responsabilidad extracontractual; así como, en determinados casos, en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Así, la amplitud de la normativa a la que puede acogerse el propietario, el adquirente o el subadquirente de un inmueble para fundamentar sus reclamaciones por la existencia de defectos constructivos en un edificio, viene de la mano de una amplia responsabilidad a la que quedará sujeto el promotor.
Nos centramos pues, en segundo lugar, en la responsabilidad del promotor: este sujeto responderá, en todo caso, de manera solidaria, con los demás agentes intervinientes en la edificación por los daños materiales ocasionados a consecuencia de defectos constructivos (artículo 17.3 LOE). ¿Qué implica que la responsabilidad del promotor sea solidaria? Viene a implicar que el perjudicado podrá dirigirse directamente contra el promotor para reclamar los daños producidos y obtener de él la reparación de los mismos e incluso la indemnización que corresponda, por los daños de los que deberían responder diversos agentes distintos al promotor.
De otro lado, el artículo 17.4. LOE alude también a la responsabilidad de las anteriormente mencionadas figuras análogas, garantizando, ante la posible existencia de duda, la clara y cierta responsabilidad de todo aquel que actúe como promotor.
Con todo ello, venimos a concluir, que el reclamante, perjudicado por los mencionados daños materiales, dirigirá su acción, como regla general y al menos siempre, contra el promotor, lo que en la práctica se traduciría en numerosas reclamaciones y demandas que siempre se dirigirán, al menos, contra este sujeto.
Hasta este momento, parece pues que la LOE ha atribuido al promotor una responsabilidad cuanto menos exigente y sin duda exigible por el perjudicado, lo que, en mi opinión, implica que, como regla general, el promotor será, en la mayoría de los casos, demandado como responsable de los daños materiales causados en el edificio con motivo de su construcción o reforma, aun cuando la responsabilidad corresponda a otro agente de la construcción por su intervención en la concreta obra.
En todo caso, si bien la Ley refiere a esta amplia responsabilidad del promotor por la mera existencia – debidamente probada – del daño, la Ley no desampara por sí al promotor, sino que le concede la posibilidad de la denominada “llamada en garantía”, figura prevista en la Disposición Adicional Séptima de la LOE y en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Qué implica la llamada en garantía y qué beneficios conlleva para el promotor?
La llamada en garantía permitirá al promotor, considerándolo como reclamado y/o demandado, solicitar que sean notificados, y con ello llamados al proceso, otro u otros agentes intervinientes en la edificación.
Esta “intervención provocada” tiene como finalidad, coloquialmente hablando, traer al proceso judicial a aquellos agentes intervinientes en la construcción (arquitecto técnico, arquitecto director, constructor…) que pudieran ser finalmente demandados por la parte demandante pero que en un primer momento no han sido demandados por esta. Es decir, que se trata de permitir así que la responsabilidad en la que hubieren incurrido otros agentes no sea atribuida única y exclusivamente al promotor.
Como conclusión, desde Mediter Jurídico aconsejamos no caer en una “informal” contratación, debiendo quedar delimitado de antemano, y en todo momento, cuál es el riesgo y la consecuente responsabilidad asumible y atribuible a la figura del promotor para cada concreta construcción, pues, dentro de su amplio abanico conceptual el promotor va de la mano de la más amplia responsabilidad posible como agente de la edificación. De esta manera, se conseguirá evitar pleitos futuros que gozan de una máxima complejidad y que quedarían dirigidos en la gran mayoría de los casos, y cuanto menos, contra la figura del promotor.
Reflexión –
Laura Suñén
Abogada Colegiada ICAV
Departamento Jurídico
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Mediter Consulting Jurídico SL