La impugnación es el medio de resolución de conflictos ante la autoridad judicial para intentar que el acuerdo de la Comunidad de Propietarios sea declarado nulo o anulable. En la mayoría de las ocasiones nos enteramos de los resultados llevados a cabo en nuestra comunidad por el tablón de anuncios o por el envío de una carta en la que nos informan de los acuerdos realizados en la Junta. Desde Mediter Jurídico aconsejamos que aunque a veces nuestra falta de asistencia está justificada se debe asistir para impugnar un acuerdo en términos generales. En concreto, establece el artículo 18 de la Ley 8/1999 de 6 abril de Propiedad Horizontal las pautas a seguir en el caso que se haya adoptado una decisión con la que no estamos de acuerdo.
Impugnación en la Comunidad de Propietarios
“Artículo 18. 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios.”
Para realizar la impugnación la ley permite varias posibilidades, entre ellas, que los propietarios hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa, y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Respecto a salvar el voto si acudimos a la Junta es la manifestación de nuestra negativa al acuerdo a pesar de haberse aprobado por mayoría y el secretario de la Junta lo hace constar por escrito. En el caso que el acuerdo se adopte por unanimidad, no podremos impugnarlo, salvo en algunos supuestos. Y en el caso que no acudamos a la Junta tenemos la posibilidad de comunicarlo de forma fehaciente en el plazo de 30 días naturales desde que tenemos constancia del acuerdo.
Para considerarnos notificados a efectos de cómputo de plazo lo correcto es una carta en nuestro domicilio con el acuerdo o la publicación del mismo en el tablón de anuncios de la comunidad. Así lo refleja la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 22 de Diciembre de 2008 señala que
«Se fija como doctrina jurisprudencial que la comunicación al copropietario ausente de los acuerdos de las juntas prevista en el artículo 18.3 LPH debe verificarse en la forma establecida en el artículo 9 LPH y sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la junta”.
Ahora bien, la doctrina ha ido flexibilizando la fehaciencia en las comunicaciones para dinamizar la vida de la comunidad y habrá que estar a las formas de funcionar que tenga cada comunidad siempre y cuando se respeten los mínimos que marca la LPH. En concreto el T.S. en Sentencia de 19 de septiembre de 2007 señaló que:
“nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo (art. 15, párrafo segundo LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes (SSTS 13 de marzo 1997; 10 de julio 2003; 22 de marzo 2006)».
Continúa el artículo 18 LPH, en su apartado tercero que:
“La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.”
El plazo que la ley concede para impugnar el acuerdo es distinto según cuál sea el defecto de que adolezca el mismo. Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos el plazo es de un año. Si el acuerdo es gravemente perjudicial para la Comunidad o para un vecino o ha sido adoptado con abuso de derecho, el plazo es de tres meses.
Por ello, en la misma demanda de impugnación hay que pedir al juez que como medida cautelar, en tanto resuelve sobre el asunto, disponga la suspensión de la ejecución del acuerdo. Y no olvidar que para impugnar es requisito que el propietario no tenga deudas vencidas contra la comunidad o que realice la consignación judicial, salvo que se trate de dirimir cuestiones sobre la cuota de participación. No obstante, el buen asesoramiento profesional en estos casos es muy recomendable.
Los acuerdos comunitarios que infrinjan la Ley de Propiedad Horizontal quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido salvo aquellos que adolezcan de defectos que lesionen derechos fundamentales que serán nulos e impugnados en cualquier momento.
Recientemente el Tribunal Supremo, Sentencia de 5 de marzo de 2014, señala la nulidad del pleno derecho solo en los casos en que los acuerdos comunitarios infrinjan otra ley que no sea la de propiedad Horizontal, mientras que se considerarán acuerdos anulables los acuerdos adoptados por las Juntas de propietarios que contravengan algún precepto de la Ley de propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad.
En conclusión, habrá que acudir a un profesional para analizar el supuesto de hecho y valorar las posibilidades de impugnación en función de la casuística.
José Alberto Rueda Olmo
Abogado/Consultor TIC
Dpto. Jurídico
Mediter Jurídico
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